Как купить недвижимость в Малайзии: особенности процесса

Купить недвижимость в Малайзии можно в условиях, которые сочетают разумную стоимость, прозрачные юридические нормы и стабильную макроэкономику. За последние годы спрос на объекты в Юго-Восточной Азии со стороны иностранных инвесторов вырос кратно. На этом фоне недвижимость в Малайзии заняла устойчивое место в числе приоритетных направлений — за счет сочетания понятного регулирования, развитой инфраструктуры и гибкой визовой политики.

Иностранные покупатели рассматривают жилье в Малайзии как способ не только сохранить активы, но и сформировать источник пассивного дохода через аренду. В долгосрочной перспективе покупка квартиры или дома также облегчает переезд в страну с мягким климатом, англоязычной системой обслуживания и доступным уровнем расходов на жизнь. Для многих это еще и платформа для выхода на местный рынок — как в бизнесе, так и в личных целях. Правовая система страны базируется на общей модели англосаксонского права. Это обеспечивает четкий порядок сделок (в том числе с участием иностранцев) и возможность оформить недвижимость в Малайзии на нерезидента при соблюдении установленных требований. Дополнительно в стране реализуется программа долгосрочного пребывания MM2H, участие в которой открывает расширенные возможности для приобретения жилой недвижимости и оптимизации личных финансов в рамках местного законодательства.

Купить недвижимость в Малайзии: обзор рынка недвижимости

Правовая юрисдикция Малайзии считается одной из самых стабильных в Юго-Восточной Азии. Страна имеет дуальную систему права, где гражданское законодательство опирается на британскую модель. Это обеспечивает формализованную процедуру регистрации собственности и защиту прав участников сделок. Сфера оборота недвижимости подчиняется как общефедеральным нормам, так и правовым актам, действующим на уровне отдельных штатов. По действующим нормам, иностранные граждане могут приобретать объекты недвижимости в Малайзии и закреплять за собой полный объем имущественных прав, при условии соблюдения минимальных порогов стоимости.

Основные инвестиционные центры:

1. Недвижимость в Куала-Лумпуре представляет собой премиальный сегмент с фокусом на кондоминиумы, апартаменты и офисные комплексы. Город выполняет роль экономического и административного центра страны. В пределах Золотого треугольника (Golden Triangle) сосредоточены наиболее ликвидные квартиры в Малайзии, ориентированные на деловых резидентов, дипломатов и долгосрочных арендаторов.
2. Недвижимость в Пенанге интересует инвесторов благодаря высокому туристическому потоку и развитию медицинского туризма. Районы Джорджтаун и Бату Ферринги показывают стабильный спрос на аренду. В регионе активно развиваются новостройки и объекты с сервисом под ключ для краткосрочной и среднесрочной аренды.
3. Жилье в Джохоре демонстрирует рост за счет близости к Сингапуру. Большинство проектов сосредоточены в районах Iskandar Malaysia и Nusajaya. Здесь развиваются новостройки Малайзии, ориентированные на сингапурских и китайских покупателей, что создает условия для роста цен и арендной доходности в перспективе.

Рынок постепенно восстанавливается после ограничений, связанных с пандемией. В период 2020–2022 годов объем сделок снижался, однако с конца 2023 наблюдается стабилизация. Разрешения на строительство активизировались, а темпы продаж показывают уверенный рост, особенно в крупных агломерациях.

Основной тренд текущего периода — рост интереса к объектам с экологичными и цифровыми решениями. Green & digital housing включает энергоэффективные здания, смарт-управление и интеграцию с цифровыми платформами. Это направление поддерживается как на уровне девелоперов, так и государственных программ.

Правовая база и ограничения

Законодательство Малайзии формирует четкую структуру регулирования сделок с недвижимостью. Иностранные граждане могут купить квартиру в Малайзии, вложить деньги в жилье, либо оформить дом на свое имя, если соблюдены условия, предусмотренные национальными и региональными нормами. Законодательная система разделена на федеральную и штатную. Это означает, что некоторые требования отличаются в зависимости от местности.

Главный нормативный акт, регулирующий рынок недвижимости Малайзии, — Национальный земельный кодекс 1965 года. Этот закон определяет категории земли, форму владения, порядок передачи прав, а также условия для сделок с участием иностранцев. Кодекс устанавливает различие между правами на землю (Freehold и Leasehold), а также вводит понятие qualified alien, под которое попадают иностранные лица, имеющие право купить недвижимость в Малайзии в соответствии с законом и местными нормативами.

Иностранцы допускаются к владению не всей недвижимостью. Иностранный покупатель может оформить недвижимость в Малайзии лишь при условии предварительного одобрения со стороны земельного комитета штата, где находится выбранный объект. Порядок рассмотрения, ограничения и перечень допустимых сделок утверждаются отдельно каждым регионом.

Финансовый минимум для оформления сделки иностранцем

Закон устанавливает стартовый финансовый порог для нерезидентов — к покупке допускаются лишь объекты стоимостью от 1 млн MYR, что составляет примерно 230 тыс. долларов США. Это правило действует по умолчанию на всей территории страны, если иное не предусмотрено региональным законодательством. Некоторые штаты вправе устанавливать собственные пороговые значения — как более высокие, так и, в отдельных случаях, менее жесткие, особенно в рамках инвестиционных программ.

В каждом регионе действуют собственные ограничения по типу недвижимости и ее стоимости:

Финансовый порог для покупки напрямую зависит от характеристик недвижимости — учитываются тип владения, площадь, а также стадия проекта: первичный рынок или готовый объект. В малайзийской практике действует жесткое правило: если цена не соответствует установленному минимуму для иностранных покупателей, зарегистрировать сделку не получится, даже при обоюдном согласии сторон.

Запреты (Negative List)

Закон запрещает иностранцам приобретать отдельные категории объектов независимо от цены и источника финансирования. Эти ограничения известны как Negative List и применяются повсеместно.

Иностранцу запрещено:

• Покупать жилье в Малайзии, стоимость которого ниже установленного порога в соответствующем штате, даже если речь идет о частной сделке.
• Оформить сельскохозяйственные земли в Малайзии (в подавляющем большинстве случаев).
• Приобрести Bumiputera Lots, т. е. участки и дома, зарезервированные для коренного населения — этнических малайцев и коренных племен.

Даже в случае одобрения сделки банком или участниками, такие объекты не подлежат регистрации на иностранца. Это правило применяется автоматически в земельных управлениях и не подлежит обжалованию.

Обязательное разрешение от Государственного комитета (State Authority Consent)

После выбора объекта и подписания договора на покупку недвижимости в Малайзии требуется получить специальное одобрение от земельного комитета соответствующего штата. Это разрешение подтверждает, что иностранец может стать владельцем конкретного имущества.

Получение разрешения — непременный этап. Без него невозможно оформить право собственности в Малайзии. Отказ бывает чаще всего по техническим причинам — несоответствие объекта установленным требованиям или наличие ограничений по типу земли. Разрешение носит именной характер и не может быть передано третьим лицам.

Типы собственности и титулы

В Малайзии действует титульная модель регистрации собственности. Право владения подтверждается специальным документом, который фиксируется в базе данных земельного офиса. Характеристика титула определяет ключевые параметры: срок использования, условия передачи и влияние на рыночную цену. Это правило актуально как для жилых, так и для коммерческих помещений.

Freehold и Leasehold: срок и продление

Собственность в Малайзии подразделяется на две основные формы: freehold и leasehold. Freehold — это неограниченное по времени владение. Объекты с таким статусом передаются по наследству и могут отчуждаться без необходимости продления прав. Этот формат предпочитается для долгосрочных вложений и планирования передачи активов.

Leasehold означает аренду у государства или частного владельца сроком, как правило, на 99 лет. По истечении этого периода необходимо подать запрос на продление. Процедура занимает от шести месяцев до нескольких лет. Успешность зависит от статуса участка и его целевого назначения. Переуступка возможна до окончания срока аренды, но требует согласования с земельным органом. Снижение остаточного срока leasehold может повлиять на стоимость недвижимости в Малайзии, особенно при продаже.

Strata Title и Landed Title: структура владения

Для регистрации жилья используются два режима — Strata Title и Landed Title. Первый применяется к объектам, расположенным внутри зданий с общей инфраструктурой. Это квартиры в Малайзии, апартаменты и кондоминиумы. Владельцу принадлежит конкретная жилая единица, а общие части здания находятся в совместной собственности всех жильцов. Управление осуществляется через управляющую компанию или ассоциацию собственников.

Landed Title применяется к индивидуальным объектам — дома в Малайзии, виллы и таунхаусы с отдельным входом. Такие объекты не зависят от общей инфраструктуры. Владение включает здание и участок, на котором он расположен. Обслуживание осуществляется владельцем напрямую или через местные муниципальные органы.

Покупка коммерческой недвижимости в Малайзии также подчиняется принципам титульной регистрации. Здесь действуют те же правовые формы владения — freehold и leasehold, но сопровождаются дополнительными ограничениями и условиями. Иностранным инвесторам разрешено приобретать офисные помещения, торговые площади и промышленные объекты, при условии соблюдения минимального ценового порога и соответствия земли установленному виду использования. При этом конкретные правила и допустимые параметры могут существенно различаться в зависимости от штата и местных нормативных актов.

Есть вопросы? Мы на связи

Рекомендуем обратиться к нашим специалистам за более детальной информацией. Для того чтобы записаться на консультацию, нажмите кнопку ниже.

Связаться с нами

Онлайн

Программа MM2H и инвестиции в жилье

Malaysia My Second Home (MM2H) — это правительственная программа, предоставляющая иностранным гражданам долгосрочное резидентство в Малайзии сроком от 5 до 20 лет. Условия участия зависят от категории и включают депозит в банк, возрастной ценз, а также (в ряде случаев) обязательную покупку жилья. Программа направлена на привлечение инвестиций и подходит тем, кто планирует релокацию, налоговую оптимизацию или покупку недвижимости в Юго-Восточной Азии.

Основные параметры MM2H различаются по категориям. В таблице представлены ключевые требования:

В рамках MM2H участник может частично использовать банковский депозит на определенные цели: покупка недвижимости, образование, медицина, туризм. Оформление ипотеки не входит в условия программы, но ее статус облегчает получение кредитных продуктов в малайзийских банках.

Кроме того, некоторые штаты (например, Саравак и Сабах) предлагают локальные версии MM2H с более гибкими требованиями. Это делает программу удобной как для активных инвесторов, ищущих спокойную юрисдикцию для проживания или выхода на пенсию.

Пошаговый алгоритм покупки недвижимости в Малайзии

Процедура покупки малайзийской недвижимости регулируется земельным кодексом и требует строгого соблюдения всех этапов. Для иностранного гражданина важна последовательность действий, поскольку нарушение любого из шагов ведет к отказу в регистрации.

Сопутствующие расходы при покупке недвижимости в Малайзии

Покупка недвижимости в Малайзии сопровождается рядом обязательных расходов: государственные сборы, юридическое сопровождение, комиссии и налоги. Ставки фиксированы и регулируются законами и практикой. Ниже — основные издержки, которые стоит учитывать заранее:

Большинство из этих расходов являются обязательными и вносятся поэтапно на разных стадиях сделки покупки недвижимости в Малайзии. Чтобы избежать ошибок, важно заранее согласовать условия оплаты с агентом и юристом. Все платежи оформляются официально и подтверждаются соответствующими квитанциями.

Есть вопросы? Мы на связи

Рекомендуем обратиться к нашим специалистам за более детальной информацией. Для того чтобы записаться на консультацию, нажмите кнопку ниже.

Связаться с нами

Онлайн

Годовые расходы и налоги на продажу недвижимости в Малайзии

После завершения покупки малайзийской недвижимости владелец несет постоянные финансовые обязательства по содержанию объекта и налогообложению. Они включают муниципальные налоги, сервисные сборы, а также налог на прибыль при продаже.

Ежегодные налоги

Обслуживание (при владении квартирой в кондоминиуме)

Если объект — квартира в Малайзии, расположенная в комплексе с общими зонами, владелец обязан оплачивать ежемесячные взносы на содержание здания и инфраструктуры. Это включает охрану, уборку, освещение и техническое обслуживание. Ставка — от 0,25 до 0,50 RM за квадратный фут в месяц. Сумма зависит от комплекса и уровня сервиса.

RPGT – налог на прирост капитала при сделках с недвижимостью

RPGT (Real Property Gains Tax) применяется при продаже малайзийской недвижимости, если сделка рассматривается как способ получения прибыли. Этот налог обязателен для всех владельцев, включая иностранцев и резидентов MM2H, если продажа приносит прибыль по сравнению с ценой покупки.

Размер налогооблагаемой базы определяется как положительная дельта между суммой продажи и документально подтвержденными издержками, понесенными при приобретении недвижимости в Малайзии. В расчет подлежат включению расходы на заключение договора купли-продажи (SPA), уплата гербового сбора, гонорар юридического представителя, а также агентская комиссия. При расчете могут учитываться также улучшения объекта, если они подтверждены официальными сметами.

Ипотека и финансирование

Иностранцы могут оформить ипотечный кредит в Малайзии при выполнении ряда условий. Кредитные программы доступны преимущественно в крупных банках, но процент одобрения зависит от визового статуса, источников дохода и кредитной истории за рубежом. Программа MM2H улучшает шансы на одобрение, поскольку подтверждает финансовую состоятельность заемщика.

Ниже представлены ключевые параметры ипотечного финансирования для иностранцев в Малайзии:

При рассмотрении возможности оформления ипотеки важно учитывать, что условия кредитования различаются в зависимости от юридической категории объекта, его целевого назначения и расположения в рамках административных единиц страны. Местные банки предоставляют финансирование как на покупку апартаментов в Малайзии, так и индивидуальных жилых домов, при этом непременным условием остается соответствие объекта требованиям законодательства для сделок с участием иностранцев — в частности, отсутствие ограничений на приобретение. Особое внимание уделяется соответствию объекта перечню разрешенных типов владения. В ряде случаев банки требуют предварительное подтверждение правоспособности покупателя в рамках земельного законодательства штата.

Заключение

Интерес иностранных покупателей к жилью в Малайзии объясняется сочетанием прагматичных условий покупки и относительной простоты юридических процедур. Страна предоставляет понятный механизм регистрации собственности и допускает участие в сделках через местных представителей. В последние годы на рынке усилилась конкуренция со стороны иностранных инвесторов, что подтверждает устойчивую динамику спроса. На фоне глобальной волатильности рынок недвижимости Малайзии рассматривается как инструмент диверсификации активов с умеренным уровнем входа.